老熊，这位在深圳打拼了十余载的老乡，曾几何时，他的三家房产中介门店是这座城市里一道亮丽的风景线。他见证过2015年那种“开盘即售罄”的火爆场面，也熬过了2020年疫情肆虐的艰难岁月。然而，当今年秋风乍降，他却感到了前所未有的寒意，生意似乎真的走到了尽头——
“去年就已经关了两家店了，按现在的行情，估计最后一个店也撑不过今年年底。”老熊一边啜饮着杯中茶，一边无奈地叹息。他回忆起往昔，曾经的门店门庭若市，购房者络绎不绝，甚至到了可以“挑客户”的地步。而如今，门店里却门可罗雀，几天也难得见到一个上门看房的买家。
更让他忧心忡忡的是，上周在北京召开的“十四五”规划会议上，高层明确释放了一个信号：房产将回归“居住消费品”的本质，不再被视为金融投资的工具。这预示着，2026年及之后的房价走势，无论是对于购房者还是卖房者，都必须心中有数，提前做好应对策略，否则，恐将错失良机，追悔莫及。
展开剩余83%一、告别“赚钱工具”的幻象，认清房产的真实属性
老熊的困境，并非孤例。当下，全国房地产市场的风向已然巨变。截至今年九月，全国二手房挂牌总量已悄然突破730万套。即便是北京、上海、杭州等一线城市，各自的二手房挂牌量也都在15万套以上，这意味着，平均每个城市都有数以万计的业主急于套现离场。
然而，市场却越来越难消化这些房源。国家统计局公布的最新数据显示，9月份全国70个大中城市中，二手房价同比和环比普跌，往年热闹非凡的“金九银十”今年也黯然失色。
新房市场同样不容乐观。此前，全国新建商品房的待售面积约为6.8亿平方米，如今已攀升至7.5亿平方米。新房、二手房库存双双高企，昔日“卖家说了算”的市场格局已然颠覆，如今买家挑三拣四，房东们却束手无策。
更深层次的原因在于，年轻一代的购房观念发生了根本性转变。过去那种“买入即赚钱”的思维模式早已被打破，如今的年轻人更清晰地认识到，房产与冰箱、洗衣机等家电并无本质区别——一旦购入，便可能面临贬值，甚至随着时间的推移，每天都在产生折旧。指望通过购房一夜暴富的美梦，恐怕早已该醒了。
二、房价支撑的“三大支柱”正在崩塌
楼市的风向转变，体现在以下三个极其明显的信号上：
1. “卖地生金”模式难以为继：
长期以来，地方政府的财政收入在很大程度上依赖土地出让。然而，这一模式正面临前所未有的挑战。今年1-9月，全国322个城市的住宅用地成交面积同比下降20%，成交金额更是锐减36%。
开发商并非不想拿地，而是许多企业已背负沉重债务，无力承担新的开发成本；即便成功开发，销售也面临巨大压力。今年1-9月，全国新建商品房销售面积同比下滑5.5%，销售额更是下跌7.9%。
地卖不动，地方财政收入随之减少；房卖不动，开发商只能被迫降价。这如同多米诺骨牌效应，一旦第一张倒下，后续的连锁反应便难以避免。
2. 房价的“投资属性”逐渐消退：
过去支撑房价上涨的“投资价值”和“稀缺性”两大因素，如今已不复存在。
权威数据显示，全国百城住宅租金回报率仅为2.37%，一线城市更是低至1.80%。这意味着，在深圳这样的超一线城市，依靠租金收回购房成本需要长达55年，这甚至超过了房屋70年的产权年限。如此低的投资回报率，房产的“投资”属性已荡然无存，反而更像是一种“赔钱”的买卖。
3. 购房主力军的萎缩：
这是最令人担忧的一点。截至2024年底，我国60岁以上的老年人口已达3.1亿，占总人口的22%，正式步入中度老龄化社会。与此同时，1963年开始的婴儿潮一代正步入退休年龄，未来十年内，每年将有近2000万人退出劳动力市场，劳动年龄人口将持续减少。
年轻人数量的不断萎缩，直接导致了购房主力军的缩减。那么，未来的房子将卖给谁？或许在不久的将来，房子真的会“白送都没人要”。
三、积重难返，市场的冰点非一日之寒
上述三个信号并非空中楼阁，而是多年累积的结果：
首先，“房比人多”的供需失衡已在许多城市愈发凸显。730万套的二手房挂牌量，7.5亿平方米的新房未售面积，这还不包括正在建设中的房屋。庞大的库存压力下，开发商和业主若想快速变现，只能在价格上妥协，否则房屋将难以售出。
其次，购房者信心严重受挫。近期一项调查显示，仅有14.6%的受访者认为房价还会上涨，而越来越多的人选择增加储蓄、减少负债。曾经“房价永远涨”的信仰已荡然无存，取而代之的是对“买了就跌”的恐惧，让人们不敢轻易出手。
最后，人口负增长时代的到来，彻底改变了市场的基本面。一旦人口结构发生变化，其影响是深远的且难以逆转。自2022年起，我国已连续三年出现人口负增长。更令人警醒的是，有专家预测，到2032年，我国将进入重度老龄化社会，到2035年，65岁以上老年人口占比将达到22.8%。年轻人减少，而许多老年人手中拥有多套房产等待继承，刚性购房需求自然大幅萎缩。
四、悬崖勒马，避免“踩踏式”抛售的风险
当前，是选择买房还是卖房，答案已不言而喻：
1. “鸡肋房”应尽快清理：
那些地理位置偏僻、配套设施落后、房龄老旧、品质低劣的房产，未来将面临巨大的销售难题。老熊小区门口的中介老板就曾抱怨，最头疼的是两种房源：一是新区的大型楼盘，曾经被吹嘘得天花乱坠，如今却沦为“空城”；二是老小区的高层顶楼，年轻人嫌爬楼累，老年人又担心安全问题。这些房产若不及时出售，未来恐将成为无法脱手的“烫手山芋”。
2. 审慎负债，囤积现金为王：
央行数据显示，我国居民住房贷款余额已接近30万亿元，占家庭贷款总额的一半以上。家庭平均负债率也从1996年的3%飙升至如今的50%。尤其是那些拥有多套房产的家庭，每月房贷、物业费等支出可能已占到家庭收入的70%以上，生活压力巨大。
此时，手握现金才是最稳妥的选择。对于有房贷的家庭，务必审慎评估：你的现金流能否支撑未来12-24个月的支出？如果答案是否定的，那么，请果断卖房变现，以免陷入无力偿还贷款而被银行收房的绝境，落得一无所有。
结语
老熊如今最感后悔的，并非当初没有及时关闭店铺，而是错失了前几年楼市火爆时卖掉手中三套投资房的时机。如今，每套房产都面临着30%的亏损，想卖也无人问津。
毋庸置疑，房地产市场的“天”真的变了。无论是曾经的炒房客、刚需购房者，还是开发商、房产中介正规配资十大排名，在这场变革中都无法独善其身。2026年，楼市的分化将更加明显，市场将更加回归“居住”的本质。那些依然幻想房价会永远上涨的人，是时候该彻底醒悟了！
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